为什么先在家里建房？最直接的来自父母强烈要求，这种强烈要求的形成可能又来自多个现实因素。这些现实因素中最大的一个来自虚荣心的满足。为什么这么说呢？我老家所在的村一直是比较穷的，而我家是最穷的之一。父母（包括我爷爷）那代人在同村人、周围亲戚当中比较受气，他们借住过人家的阳台，刮风下雨都受影响的（不是北方的那种封闭式）。那么，现在盖一栋自建房，正好可以抬高一下地基，整体两层半，目前是村里最高的，也参照邻村的房子在屋顶稍微弄了点造型。2024年差不多一整年的时间，建好两层半、装修好两层，赶在春节前四天过火。过火这天，父母这辈的亲戚和村里各户大都来了。时隔十五、六年，今年全家在农村过年了。这样一口气盖好房、装修完，在本村目前也是独一份。村里变化很大，不少户陆陆续续在这些年里建新房。有些户建得早的在马路边占用自家耕田建房了。截至写作时间，村里还有正在盖房的，房子肯定会越盖越好。
这些现实因素中其次要数客观因素，即邵东市的房价在降，房地产市场供需关系扭转了，供大于求。客观归客观，还得是我爸在邵东的物业公司做保安，他在小区里，日常接触所见，他深信现在在邵东买房是不合适的，观念扭转了。为什么这么说呢？自 2020 年开始，我就告诉他们邵东的房价过高，现在不适合买，但是，我所举事实有限（人不在邵东不了解具体情况，所知来自于网上材料和朋友），不能让他们感同身受。之后，几年，每年他们都隔三差五督促我在邵东买房，为此经常争吵。虽说不要试图去改变父母的想法，但是，可以以他们身边所见所闻引导，因为除了他们的经验主义，不相信任何书本材料。这其实是一种后知后觉随大流的做法，特别在意周围人的说法和态度。另一个现实的客观情况是老家的房子已经属于危房，有一个柱子也歪得厉害，下雨天也漏雨，屋后竹子长到屋檐下了，也会扫到瓦。农村人有一个共同特点就是喜欢显摆，哪怕是一点点不同。久而久之，话说过了头，现在面子搁不下，他们又不能独立拿钱盖房，不得使劲搞我。为了包装这一点，将他们的需求说成是我的需求，比如我30多了，没住的地方找对象难，说是在北京工作，别人也说你挣了钱，也不在家里盖房，村里七嘴八舌一掰活，就得有个东西来证明。
我们村位于山坡的阴面，我家在村里面的地势比较高，也更靠近山，左边、前面都是房子，右边是学校的围墙，背后是山，耐有一条公路从家后面过，稍微方便了一些。我们各家各户的宅基地紧挨在一起，楼间距太小，前面起高楼挡后面一片。（视频中的朗朗书声是小学，我正站在三楼的阳台拍周围的风景。）
再谈邵东房地产市场
这次回到邵东，听到不止一个人对我说，邵东市区盖的房子多到可以装下整个邵东市的人，只要农村的人都进城，城镇化率瞬间可以达到 100%。我还听从事装修行业的老板说，邵东就是靠房地产，没有房地产经济就垮了，他们也没法转型，转型即失业。事实如何，我还是想亲眼目睹。在邵东街头走一走，拉一拉数据。有两点值得谈，其一，小区未装修比例。随意抽样，在很多小区数楼，看有多少没有封窗的，了解大致比例即可。其二，二手房成交价。陪朋友一起去买房，身临其境，了解二手房市场。此外，网上的抖音、安居客等 App 上也可以粗略了解。另一句话来自我在抖音上刷到的，邵东的人城里买了房的，村里也建了独栋。我也得在农村的街道上走走看看，第一次回家，我就走了两公里，沿途看看变化，农村的新房确如雨后春笋，从新的程度判断大都是在这3-5年内建成的。造楼的规模之大和速度之快，不得不让我一下子想起历史上出现过的大跃进。中国人太着急了，也太能干了。国家上层引导，基层农民攀比，上下齐心，促成了现在的局面 — 供过于求。
供给侧
从各路二手信息（道听途说、楼市、广告），我们感觉到房地产市场供大于求。供大于求的结论从哪来？第一，邵东房子建得真多，多到夸张的地步，下面先算算这笔账。邵东说大不大，我在邵东的主要街头（昭阳大道、绿汀大道）都走了走，下面所列新建小区，大部分我都看过，这还不是全部。它们的空间分布见 2022 年的一篇博文邵东市房地产行业分析。
- 富都花苑
- 富康鑫城
- 雅阁豪苑
- 明珠小区
- 金宬花园
- 天贸花苑
- 天水国际·大都会
- 金盾馨苑
- 金泉小区
- 金泉华府
- 邵东一号 1、2、3 期
- 天星豪苑
- 高铁馨园
- 中驰国际广场
- 中际城市森林
- 中翔·龙玺
- 碧桂园·星钻
- 碧桂园·东城首府
- 东方新城
- 金裕名都
- 中伟国际
- 邦盛凤凰城御苑、御园、御府、御都、御玺
- 中驰·晨曦悦府
- 中驰·晨曦桐江府
- 乾道昭阳府
- 邵东印象
- 江山赋
- 富景鑫城
- 福星·御景城
- 邵东碧桂园
- 碧桂园·珑璟台
- 衡科·佳润中心
我估计全市 30-40个新建小区，每个小区平均规划 5000户，每户算4口人，可容纳城市化带来的城镇新增人口 $30\times 5000\times 4 = 600000$ （60万） 。考虑到全市总人口只有 130万，参考欧美发达国家城市化率 60-70% 。县级市能达到 50% 就很好了，即 60 万左右。我也在邵东市的老街看了看，那里仍然居住着大量人口。在未来人口不再增长的情况下，意味着新建小区根本不可能都住上人，所以，建新房完全没必要了，也完全卖不动了。 就我观察到的情况是现在新建的小区至少还有 1/3 没有入住或卖出，7-8年前的也是。没有封窗就代表没有入住，还有很多装修好了，也没常住，晚上，小区里亮灯的不多，到过年了，小区才热闹一点。
考虑到很多人当年是投资，再看看如今的二手房市场和农村建房成本。邵东城里房价至少是农村建房成本的 3 倍。我老家盖房子花费 70万左右 （包括简单装修），总建筑面积约 600 平米，算下来 1200 元/平米。比如江山赋一套 148 平米的二手毛坯房，成交价 52万，全款购买，算下来 3500 元/平米。这一套房子是我陪人家去买的，成交价包含车位、过户等费用，户型和视野都非常好。大约4年前，国家收紧楼市政策的时候，也意味着供大于求，为了保持住房价才限购的。如今大楼林立和保交楼的局面，是那些房地产商陆续交付期房涌入市场所致，还有好些拖了3-4年没交付的，很多人都是房价处在高位买了的。如果现在打算在城里买房，有条件的都会选择全款购买，差一点的宁愿借周围亲戚朋友的钱，也不愿借银行的钱。
目前，在邵东市，在楼市下行的情况下，确有刚需，买离高铁站比较近的房子比较划算。比如邵东一号、高铁馨园、中驰国际广场。首先图的是交通方便，去往外地、去往老城的繁华地（红岭路）、去往新城（其实是大规模新建住宅区）都比较方便。其次，邵东一号附近的邵东第一实验学校据说也不错，幼儿园就在小区边上，我一高中同学买了一号三期的房子。这也是邵东最贵的住宅区之一，在能承受的情况下，要买就买最贵的，买房最关键的还是位置。再次，从过去几年到现在，虽说房价也在跌，但是还比较保值，刚需也比较能接受。新城区全是房地产商盖的住宅楼，用来把农民的钱包掏出来，现在也难了，农村大规模基建及其带动的乡村建房。房产商推出「三低时代」的噱头，银行需要利息收入。
邵东市真正有能力买房的主要是公务员群体，政府部门、国企、事业单位，他们的工资月入在 5000 及以上，稳定的收入，买房也是刚需。邵东大部分人的薪资在月入 2000-4000，有手艺的高一点，没手艺的低一点。在邵东城区开个门店卖衣服、美甲美睫，劳动强度小很多，市场好的时候，收入水平不低于手艺人。如果住在城里，基本生活开销，每个月 3000 左右。可见，像邵东这样的城市，收入消费基本倒挂，得靠外出打工的回来买房。
最后，也看看农民和普通人的收入，以邵东的支柱性产业房地产为例，看看做衣柜/书柜的木匠，贴瓷砖的装修师傅的工资水平。
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木匠做衣柜/书柜每平米 90 元， 20 多平米人工费 2000元，要花费一个星期做好， 一年算 50 个星期，最高的收入
$2000\times50=100,000$，经过沟通，最低收入预计 7万。 -
贴瓷砖的装修师傅，两个人花费三个星期，人工费接近 3 万元。 相比于城里的房子装修，我家的面积算三个生意。一年下来最高可得 50万收入，考虑到贴瓷砖属于重体力劳动，身体不能连续贴瓷砖，算7成贴瓷砖时间， 人工费预计 35万，再考虑到不是连续地有生意做，实际有事做的时间算 8 成，这样人工费共计
$35\times0.8=28$万，平均每人收入 14万，这是很好很高的水平。 -
代理销售各类建筑材料的大小老板，行业内卷，这些小老板要下乡下村到处联系生意。但是，这个收入要比前面的普通农民工明显高一档，比他们的劳动强度也要低很多。
需求侧
既然现在房地产市场的供需关系扭转了，到了买方市场的阶段。一般地，有购买力的人群的需求，要求视野好、楼层高、比较安静、性价比高（边缘一点的），甚至就看离家/工作近的楼盘，比如我接触到的这位买主，年轻人，在周围配套、布局过关的情况下，喜欢视野好，安静的地方。
| 小区 | 富景鑫城 | 江山赋 | 江山赋 |
|---|---|---|---|
| 是否学区房 | 东郡小学 | 创新职高学校 | 创新职高学校 |
| 楼层 | 中层 15/22 层 | 32 层 | 23 层 |
| 面积（平米） | 147 | 132 | 148 （4室） |
| 房价（每平米） | 3980 / 3700 （元） | 4773 | 要价58万（含车位） |
| 车位费 | 5.8 万 | 5.8 万 | 5.8 万 |
| 备注 | 据中介说房主4680 每平购入 | 视野一般，已装修 ，总价 63 万，装修费 20万以内 | 视野好。开始谈 52万，最后成交价 501800 元，全款。 |
再谈预算
我家的农村自建房已花费合计 70 万，未竟项目预计 15 万。
2023年12月，父母在未与我提前商量的情况下，当着众人要我拿30万出来给他们在老家盖房。当时在外公家，外公过世了，一大群人都在。在我不置可否的情况下，他们开始很不满意，几乎爆发冲突，为了缓和气氛，我说，我拿 20 万。2023年春节期间，我要求父母先了解市场做预算，他们死活不同意，再一次几乎爆发冲突。他们从亲戚朋友那了解到的情况是 40 万盖主体，10 万装修一层。他们说自己手里已积攒有 30 多万（其中应包含 2020 年放在他们那的买房钱 5万），加上我再拿的 20 万，就够了。盖房过程中，他们从妹妹那拿了 2 万，从舅舅那借了 3 万。截止写作时间，我陆续又拿出来 12 万。总而言之，相比于年初他们拍胸脯说的，预算 50 万，已超出 20 万，前前后后，我总共拿了 37 万。欠舅舅 3 万，欠工人师傅的工资 1.5 万，合计 4.5 万。其实，这笔工程款，我拿的出，但是，他们做得太过分，我赌气说不拿了。我还有一层想法，不能让他们闲在家里，动不动找我的麻烦，得让他们出去工作。
有几点我很难接受。其一，在亲戚朋友面前夸耀，比如在外公家，人家向她借钱，她再找我，问我要不要借。其二，不和我商量，当着众人要我拿钱表态。其三，做盖房这样的大事也不做预算。是不是都可以归结为耍排场？这样的父母我也是从心底里嫌弃，为什么我家的父母比别人家的差这么多。有这几点，去年盖房过程中出现的各种奇葩事也就习以为常了。花了钱事没做好，比如托人买的梁短了，砌挡墙的师傅被瞎指挥气得罢工，楼梯装模出了问题反而去移墙。他们瞒得死死的，我回来后，瞒不过去才说出来的。
我是 2024-11-21 回到家的，先在老家和妈妈谈出接下来（已做完的不算了）的预算和花费（表中有些已经花出去了，东西还没配送和安装），然后，又跑去邵东找爸爸复核一下。我才明白，他们不是不知道有哪些项目，而是不愿意做预算，不愿意让我知道，还找借口说预算超出了怎么办。我是因为他们不做预算，我也不知道有多少项目，才会想看预算的。当前，房屋装修了第一和第二层，之前的我不管，管也没用了，下面是我回来之后的农村自建房预算和花费表。
| 项目 | 预算 | 花费 |
|---|---|---|
| 房屋后面修建挡墙 | 5200（已付 10000） | 5200 |
| 房屋装模木工费 | 4000 | 12.5*240=3000 |
| 房屋正面外墙石漆 | 130*110=14300（已付5000） | 14300 |
| 贴瓷砖的人工费 | 3万 | 27300 |
| 二楼后面修路和平台 | 2000 | 700 |
| 刷腻子灰和漆 | 2万 | 40*260=10400 |
| 两个衣柜和一个书柜 | 8500+2100 | 12100 |
| 水泥和河沙（贴瓷砖） | 新增 | 275+400 |
| 人体感应灯 6 个 | 新增 | 240 |
| 灯和开关插座 | 8200+2600 | 10800 |
| 一楼堂屋神龛 | 3280 | 3280 |
| 四个厕所和厨房吊顶 | 4000 | 3800 |
| 楼梯扶手 | 280*38=10640 | 8260 |
| 美缝材料费 | 1100 | 1100+217 |
| 美缝人工费 | 3000 | 2749 |
| 灶、消毒柜三件套 | 3600+650+500=4750 | 4750 |
| 三个床（买门窗赠送一个） | 5000 | 6130 |
| 两个热水器 | 1350 | 1350 |
| 加工灶 | 4800 | 4432 |
| 楼梯瓷砖材料 | 7050 | 4688 |
| 卫生间四个脸盆、两个马桶 | 5800 | 5800 |
| 电线盒子 | 300 | 300 |
| 接电线（接电线柱） | 800 | 800 |
| 进线、管子、电表箱 | 250 | 250 |
| 水龙头和接水电的人工费 | 1420 | 4920 |
| 厨房洗菜盆 | 350 | 350 |
| 抽油烟机 | 2600 | 2600 |
| 餐厅的餐桌（8椅子） | 4600 | 3280 |
| 客厅的沙发、茶几和电视柜 | 5680 | 5680 |
| 书房的办公桌和椅子（京东） | 3707+1925=5633 | 5633 |
| 洗衣机（京东） | 1517 | 1517 |
| 冰箱（京东） | 2487 | 2487 |
| 现成衣柜 | 3500 | 2100 |
正屋前面的宅基地要买下来，预计 6000（目前和人家商量的价），还要谈谈再买，价钱也要合适。一楼靠学校墙角的位置盖一间 15 平米左右的柴火屋，用意是冬天烤火吃饭，包含砖、沙子、水泥、木料、瓦和人工，预计 5000。此外，购买一个柴火炉，预计 1000 。在房产证下来后，一楼平台用水泥找平，二楼平台铺水泥修路和平台，预计 2 年后等地硬化再做，预计花费 5 万。三楼阳台水泥找平预计花费 2 万，贴瓷砖预计 5 万。总共一起预计 15 万左右。